Mucho se ha hablado del ROI (Return on Investment) en la Riviera Maya y muchos inversionistas han querido vivir la experiencia de invertir en el caribe mexicano, aquí algunas razones:
- Los rendimientos anuales sobre una inversión debido a las rentas vacacionales en las zonas turísticas.
- Los atractivos márgenes de reventa que se logran por el gran crecimiento de la zona, y sobre todo por comprar en una preventa temprana y esperar el momento justo para una reventa estratégica.
- Las inversiones que te permite disfrutar de su uso vacacional en las temporadas del año de tu preferencia, y así tener la excusa perfecta para visitar Tulum o Playa del Carmen.
Pero alrededor del ROI surgen varias preguntas que vamos a contestar debido a tanta desinformación relacionada con el mismo, y por el uso excesivo de este indicador financiero como herramienta de venta:
1. ¿Qué es El ROI y cómo se Calcula?
En muchos anuncios de publicidad se ven a los famosos ROI que van del 7 % hasta el 12 o 14 % en algunos casos, pero ¿qué es esto en realidad?
ROI son las siglas en inglés de Return On Investment, que es más bien conocido en el argot de bienes raíces como CAP RATE, y este ROI o mejor dicho CAP RATE, es la tasa de capitalización anual que ofrece el bien inmueble, y se determina en función del precio de la propiedad y del ingreso neto después de gastos de mantenimiento y predial (NOI). Donde el NOI son las siglas en inglés de Net Operating Income.
Por lo tanto, la fórmula para su cálculo es:
Tasa de capitalización anual = NOI anual / Precio de la propiedad
2. ¿Se puede realmente garantizar el ROI de una propiedad?
Existen desarrollos inmobiliarios que garantizan un cierto ROI el primer año como estrategia de marketing, lo cierto es que no hay manera de garantizar el ROI.
El ROI depende de múltiples factores, sobre todo cuando hablamos de la llegada de la temporada del sargazo, huracanes, crisis económica o pandemias como la del COVID-19.
Lo que sí podemos decir es que podemos tomar inmuebles con las mismas características y en la misma zona para crear una estadística con respecto a años anteriores para estimar el ROI de la propiedad a invertir.
Desde mi perspectiva, creo que es mejor ser totalmente honestos con nuestros clientes, y no generar falsas expectativa prometiendo rendimientos que sólo en casos ideales se pueden cumplir.
3. ¿El ROI es lo primero que hay que considerar antes de invertir en una propiedad en Playa del Carmen?
No, el ROI no debe ser determinante para elegir la propiedad a invertir, si bien es algo que llama la atención como inversionista, existen muchos otros criterios para elegir tu siguiente propiedad para invertir en La Riviera Maya, te menciono algunos:
- La ubicación del desarrollo
- La accesibilidad
- El prestigio del desarrollador
- Construcciones afines al desarrollo (del mismo desarrollador o de la competencia) pero que creen sinergia
- La inercia competitiva de la zona o colonia (oferta y demanda)
- El crecimiento de la ciudad (económico y demográfico)
- Los comercios cercanos (restaurantes, locales comerciales, tiendas)
- Los servicios públicos (calles pavimentadas, alumbrado, drenaje, servicios de salud)
- El prestigio de la administradora de rentas vacaciones que operará el condominio
Todos estos factores son bastante relevantes en términos de revaloración del precio de venta de la unidad y de la generación de ingresos netos anuales en renta, que harán que tu ROI o CAP RATE como mencioné anteriormente mejore año con año.
4. ¿Qué factores influyen para determinar el ROI?
Existen muchos factores que intervienen en la integración del ROI, muchos de ellos dependerán de la administración de renta vacacionales y otros definitivamente no, hay que tomar en cuenta también que estos factores se verán afectados por las variables macro-económicas nacionales, la economía de los países que visitan La Riviera Maya hablando de turismo extranjero, el clima , las temporadas de huracanes, sargazo, etc. Aquí menciono algunos factores para determinar el ROI:
- Tasa de ocupación
- Tarifa por noche
- El tipo de cambio
- La estrategia de publicidad
- Una buena administración de los gastos de mantenimiento
- El prestigio y buen posicionamiento del desarrollo inmobiliario
5. ¿Es momento de invertir en la Riviera Maya?
El crecimiento de la afluencia turística desde Enero del 2021 a octubre del 2022 ha sido exponencial y seguirá creciendo basado en los informes proporcionados por la SEDETUR.
Incremento de la plusvalía, con el paso de los años
Otro de los beneficios de invertir en esta zona es que, sin importar el paso de los años, el valor del inmueble crece hasta en un 15%.
Los proyectos gubernamentales tales como el “Tren Maya”, o el Nuevo Aeropuerto en Tulum, siguen fomentando el incremento de plusvalía en las viviendas.
En mi opinión, hoy Playa del Carmen y Tulum se posicionan como unos de los mercados emergentes en bienes raíces en México, con grandes oportunidades de inversión con gran plusvalía y un ROI considerable.
Comunícate con nosotros para asesorarte en tu próxima inversión y hacer de ella una inversión segura y redituable.
Claudio Vazquez
Asesor Inmobiliario
House Caribbean
